Real estate e asset class: dove guardano gli investitori?

Quali caratteristiche sono richieste agli asset logistici? Sul cercare di rispondere a questa domanda si sono concentrati gli interventi di questa mattina di Stefano Fierro – Goodman, Sandro Innocenti – Prologis, Alberto Zanotti Fregonara – Prelios SGR, Giulia Fradegrada – GARBE Industrial Real Estate, protagonisti del panel dedicato alla logistica, nell’ambito del convegno sulle Asset Class del Real Estate.

Come sta evolvendo lo scenario immobiliare in ambito logistico?

Il dibattito è stato aperto da Giulia Fradegrada, che ha introdotto il contesto con un’overview sul mercato. Dal punto di vista delle strategie locative, nel primo e secondo trimestre del 2024 si è registrato un rallentamento del take-up legato ai tenant che negli ultimi 5 anni hanno visto i canoni aumentare considerevolmente. Questo comporta oggi tempi di negoziazione e di approvazione molto più lunghi rispetto al passato e, in alcuni casi, conduce le aziende a preferire la gestione di sviluppi in autonomia e gli investitori a optare per sviluppi on demand piuttosto che ragionare su strategie speculative.

Per quanto riguarda più strettamente il profilo degli investimenti, si assiste a un momento di stabilizzazione del mercato (5,5 netto stabile sia nel 1 che nel 2 trimestre) e si auspica una nuova compressione entro fine anno. La stabilizzazione favorisce gli investimenti, sebbene ci sia molta più attenzione rispetto a qualche anno fa, ma la logistica si conferma un settore resiliente, a cui gli investitori continuano a guardare con interesse.

Alberto Zanotti Fregonara ha portato il punto di vista di Prelios SGR, che su 60 fondi gestiti ne dedica ben 10 alla logistica, e ha confermato che il settore logistico sta raggiungendo un buon livello di stabilizzazione e aggiunge che, secondo la sua visione, gli investitori continuano a guardare al mercato anche con scopi puramente speculativi, poiché generano rental growth che si sono consolidati negli ultimi anni e vanno oggi a generare nuovo stock, che in alcuni settori merceologici è estremamente carente e dunque necessario. Il tema della geolocalizzazione, da questo punto di vista, è strategico. Sebbene sul territorio nazionale vi siano delle aree che sono arrivate a un certo livello di saturazione (come il Veneto) o siano soggette a complessità dal punto di vista del permitting (come la Toscana), si guarda con interesse alcuni assi specifici come ad esempio l’asse Roma/Napoli, il tratto finale della A4 tra Padova e Trieste, e quello tra Forlì e Ancona. Dal suo punto di vista, in sostanza, la logistica è in generale un settore ancora molto sano.

Per Sandro Innocenti, di Prologis, la logistica è un asset class che sta maturando e di conseguenza deve ormai poter garantire non soltanto la necessaria funzionalità e flessibilità, ma deve raffinarsi e guardare alle esigenze della clientela (fondi di investimento, ma anche tenant e utilizzatori finali) come quelle della comunità locale. In particolare per quei poli logistici che sorgono nei pressi delle città o che per loro natura sono sempre aperti al pubblico (come ad esempio quello dell’Interporto di Bologna) sarà sempre più importante poter aprire alla comunità i parchi logistici, che saranno via via sempre più simili a delle “cittadelle” provviste di aree verdi, strutture sportive, o addirittura aree di street art e intrattenimento. La logistica deve garantirsi la retention dell’utilizzatore finale e per farlo deve guardare a qualcosa che vada al di là degli aspetti meramente funzionali, guardare al valore sociale, che vuol dire anche bellezza, piacevolezza, fruibilità.

L’intervento di Stefano Fierro si è concentrato, infine, sul tema cruciale del rapporto con le amministrazioni locali. Una responsabilità condivisa tra tutti gli stakeholder è far evolvere la logistica, che deve crescere anche dal punto di vista della comunicazione degli aspetti positivi, per raccontare all’esterno che non si tratta solo di “un luogo che genera traffico e rumore”. Non bisogna dimenticare che nel settore real estate, la logistica è l’asset meno energivoro e può davvero ambire a obiettivi di autosufficienza energetica (e non soltanto attraverso il fotovoltaico).

Logistica e rigenerazione urbana

Un breve momento di Q&A finale si è concentrato sul tema caldo del “brownfield”, ovvero della costruzione di nuovi immobili su aree già precedentemente cementificate, per non andare a consumare nuovo suolo vergine. Innocenti porta il punto di vista di Prologis, sottolineando come tutti gli sviluppi degli ultimi anni siano stati concentrati su aree dismesse, ma soprattutto l’importanza che questa opportunità per la logistica vada di pari passo con una legislazione che incentivi la scelta di riutilizzare questo genere di spazi disponibili nei pressi delle grandi città.

Zanotti puntualizza quanto parlare di rigenerazione sia complesso in funzione dell’ampiezza dell’area su cui si deve andare ad intervenire. Per questo, il “last mile” rappresenta il rischio più limitato, dal momento che per profilazione di rendimento e posizionamento è il tipo di sviluppo che meglio risponde alle attuali limitazioni legate alla riqualificazione.

Fradegrada ha aggiunto che i business plan ad oggi considerano 30 anni di durata media di un immobile con un 3% annuo di ammortamento e che molti degli immobili esistenti richiedono attualmente una rimodernizzazione strutturale. In questi casi, spesso, piuttosto che andare a riqualificare totalmente l’immobile esistente, risulta più conveniente procedere con una demolizione e ricostruzione ex novo. Tuttavia, spesso le demolizioni richiedono interventi di bonifica che allungano le tempistiche e innalzano ulteriormente i costi. È chiaro quindi quanto importante sarebbe agevolare questo tipo di sviluppo con misure in grado di mitigarne i costi iniziali.

Costi, aggiunge Fierro, che sono difficilmente trasferibili su un conduttore: il mercato non è attualmente più in grado di assorbire l’incremento di affitto; sarebbe quindi strettamente necessario avviare un dialogo che conduca a un reale e concreto supporto dalla Pubblica Amministrazione per rendere il brownfield una soluzione veramente sostenibile.

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