Design & Build nei progetti industriali: vantaggi, limiti e applicazioni

Come integrare progettazione e costruzione per coordinare tempi, costi e complessità degli edifici industriali

Il Design & Build è un modello di realizzazione di un progetto edilizio che integra progettazione e costruzione all’interno di un unico rapporto contrattuale con il committente, sotto il coordinamento del design-builder. È questa la principale differenza rispetto al Design-Bid-Build, dove progettazione e costruzione sono affidate separatamente e si sviluppano secondo una sequenza più tradizionale. Nei progetti industriali, la progettazione e costruzione integrata può offrire vantaggi soprattutto quando edificio, impianti, layout e processo produttivo presentano forti interdipendenze: coinvolgere le competenze costruttive durante lo sviluppo progettuale permette di verificare prima la realizzabilità delle soluzioni e di coordinare più efficacemente le diverse discipline. Il Design & Build, tuttavia, non è automaticamente la soluzione migliore per ogni intervento: efficacia, tempi e costi dipendono anche dalla chiarezza dei requisiti, dall’organizzazione del progetto e dalle competenze del partner scelto.

Design & Build e Design-Bid-Build: quali sono le differenze?

La differenza fondamentale riguarda il modo in cui vengono organizzate responsabilità, progettazione e costruzione.

Nel caso di un contratto di pura construction (Design-Bid-Build), il committente affida generalmente la progettazione a un soggetto e, una volta sviluppato il progetto, procede all’affidamento della costruzione a un’impresa distinta. Il modello segue quindi tre momenti principali: design, bid e build. Il committente mantiene rapporti contrattuali separati con progettista e costruttore e assume un ruolo centrale nella gestione dell’interfaccia tra i due.

Nella Design and Build Construction, invece, un’unica entità assume contrattualmente la responsabilità di progettazione e costruzione. Questo non significa che tutte le attività siano necessariamente svolte dalla stessa struttura interna, ma che progettisti, tecnici e costruttori operano all’interno di un modello coordinato e con un unico punto di responsabilità verso il committente.

Aspetto	Design & Build	Only Construction
Progettazione e costruzione	Integrate nello stesso modello di delivery	Affidate separatamente
Rapporto con il committente	Un unico referente contrattuale per progettazione e costruzione	Rapporti distinti con progettista e costruttore
Sequenza delle attività	Alcune fasi possono sovrapporsi	Processo prevalentemente sequenziale
Coinvolgimento delle competenze costruttive	Può avvenire durante lo sviluppo del progetto	Generalmente successivo alla progettazione
Gestione delle interfacce	Coordinata all’interno del team Design & Build	Maggiormente in capo al committente tra soggetti distinti
Definizione di costi e soluzioni	Può svilupparsi parallelamente alla progettazione	La gara di costruzione avviene normalmente su un progetto già sviluppato

In termini di tempistiche, il Design & Build può ridurre la durata complessiva del progetto perché consente, quando le condizioni lo permettono, di sovrapporre parte della progettazione, degli approvvigionamenti e della costruzione. Nei contratti di costruzione standard queste fasi seguono invece un percorso prevalentemente sequenziale.

Sul fronte dei costi, il Design & Build non garantisce automaticamente un investimento inferiore, ma l’integrazione anticipata tra progettazione e costruzione può migliorare il controllo delle soluzioni, della costruibilità e delle modifiche che possono incidere sul budget.

La differenza assume particolare rilevanza negli edifici industriali, dove una decisione progettuale può produrre effetti diretti sulla costruibilità, sugli impianti, sulle utilities e sull’organizzazione degli spazi produttivi.

Quali sono le fasi di un progetto Design & Build?

Il Building Design and Construction comprende l’insieme delle attività necessarie per trasformare le esigenze del committente in un edificio progettato, costruito, verificato e pronto all’utilizzo. Nel modello Design & Build queste attività non vengono considerate come compartimenti separati: progettazione e costruzione sono coordinate all’interno dello stesso processo, con la possibilità di integrare progressivamente decisioni tecniche, economiche e realizzative.

Il Design & Build non elimina quindi le normali attività di building design and construction: cambia soprattutto il modo in cui vengono organizzate e coordinate. Non esiste necessariamente una sequenza identica per ogni intervento, perché fasi e sovrapposizioni dipendono dalle caratteristiche del progetto, dal contratto e dal livello di definizione raggiunto. Il percorso comprende comunque alcuni momenti fondamentali.

1. 1. Definizione delle esigenze e dei requisiti. Prima di progettare l’edificio è necessario chiarire cosa dovrà consentire di fare: destinazioni d’uso, superfici, prestazioni, vincoli, budget, tempistiche e, nel caso di uno stabilimento industriale, requisiti del processo e dei flussi.
2. 2. Sviluppo e coordinamento della progettazione. Architettura, strutture e impianti vengono sviluppati tenendo conto anche delle modalità con cui le soluzioni dovranno essere realizzate. Nei progetti industriali questo passaggio comprende il coordinamento tra edificio e requisiti produttivi.
3. 3. Definizione tecnica, economica e temporale. Con l’avanzamento del progetto aumentano le informazioni disponibili per definire soluzioni, quantità, approvvigionamenti e sequenze costruttive, rendendo progressivamente più solida la pianificazione di costi e tempi.
4. 4. Procurement e costruzione. La pianificazione degli acquisti può essere coordinata con il programma lavori. In funzione dell’organizzazione del progetto, determinate attività realizzative possono iniziare mentre altre parti della progettazione vengono completate, purché le informazioni necessarie siano sufficientemente definite e le interdipendenze correttamente governate.
5. 5. Test, messa in servizio e consegna. Una volta completata la costruzione vengono effettuate le verifiche previste dal progetto e dal contratto prima della consegna dell’opera.

L’aspetto distintivo, quindi, non consiste semplicemente nel comprimere le fasi, ma nel far dialogare progettazione, pianificazione economica, procurement e costruzione durante lo sviluppo dell’intervento. La possibilità di sovrapporre alcune attività può contribuire a ridurre i tempi complessivi, ma richiede un coordinamento efficace e un livello di definizione sufficiente per procedere senza trasferire in avanti decisioni ancora irrisolte.

Quali vantaggi offre il Design & Build nei progetti industriali?

Il principale vantaggio del Design & Build è la possibilità di affrontare progettazione e costruzione come parti dello stesso processo anziché come attività separate. Per il committente questo può tradursi in un’interfaccia contrattuale più semplice e in una maggiore continuità delle decisioni.

Nei progetti industriali questo approccio può produrre benefici particolarmente concreti.

• Maggiore coordinamento tra progetto e costruibilità. Coinvolgere competenze progettuali e costruttive nello stesso processo consente di valutare una soluzione non soltanto rispetto alle prestazioni previste, ma anche considerando modalità realizzative, sequenze di cantiere, disponibilità dei componenti e interfacce tecniche.
• Migliore integrazione dell’edificio con il processo produttivo. Nel design degli edifici industriali, struttura e involucro rappresentano soltanto una parte del sistema. Layout delle linee, flussi di persone e materiali, carichi, utilities, reti impiantistiche e requisiti delle tecnologie produttive possono condizionare direttamente le caratteristiche dell’edificio. Una modifica alla posizione o alle caratteristiche di una linea produttiva, ad esempio, può avere conseguenze sulle utilities necessarie, sui percorsi impiantistici, sui carichi strutturali o sull’organizzazione degli spazi. Analogamente, una scelta relativa alla struttura o agli impianti può condizionare le possibilità di installazione e manutenzione delle tecnologie produttive. Coordinare queste interdipendenze durante la progettazione permette di affrontarle quando esiste ancora maggiore flessibilità di intervento, anziché scoprirle durante la costruzione o l’installazione degli impianti.
• Possibile riduzione dei tempi complessivi. Nel modello tradizionale la costruzione viene generalmente affidata dopo lo sviluppo della progettazione e la relativa gara. Nel Design & Build alcune attività possono invece sovrapporsi. Studi comparativi del settore hanno rilevato, nei campioni analizzati, performance temporali mediamente migliori per il Design-Build rispetto al Design-Bid-Build. Questo vantaggio non deve però essere interpretato come una garanzia valida per qualsiasi progetto.
• Maggiore continuità nella gestione delle modifiche. Quando una variazione coinvolge contemporaneamente progetto, costi, procurement e costruzione, la presenza di un team integrato permette di valutarne in modo coordinato gli effetti sulle altre componenti dell’intervento.

Sul fronte economico occorre invece maggiore cautela. Le performance dipendono dalle caratteristiche del progetto, dalla modalità di procurement, dal contratto e dalla capacità del team di governare l’intervento. Design & Build non significa quindi automaticamente costruire a un costo inferiore: il vantaggio consiste soprattutto nella possibilità di mettere in relazione prima le decisioni progettuali con le loro conseguenze economiche e realizzative.

Quando il Design & Build è efficace e quali sono i suoi limiti?

Il Design & Build può risultare particolarmente adatto quando il progetto presenta elevate interdipendenze tecniche, tempi sfidanti o la necessità di coordinare numerose discipline. Uno stabilimento nel quale strutture, impianti e processo produttivo devono essere sviluppati in stretta relazione è, ad esempio, un contesto nel quale l’integrazione anticipata può offrire un vantaggio concreto.

Il modello, però, richiede alcune condizioni. Il committente deve riuscire a definire con sufficiente chiarezza obiettivi, prestazioni attese, vincoli e priorità. Un unico punto di responsabilità non elimina infatti la necessità di prendere decisioni: se requisiti fondamentali cambiano quando progettazione, acquisti o costruzione sono già avanzati, le modifiche possono comunque produrre conseguenze su costi e tempi.

Anche la scelta del partner Design & Build è determinante. Un design-build contractor deve disporre non soltanto di capacità costruttive, ma anche delle competenze necessarie per coordinare progettazione, project management, discipline tecniche e fornitori. Esperienza in progetti comparabili, organizzazione del team, capacità di gestione delle interfacce e chiarezza delle responsabilità contrattuali diventano quindi elementi importanti nella valutazione.

Il committente deve inoltre considerare il diverso livello di controllo diretto sulla progettazione. In un modello integrato, una parte delle decisioni e del coordinamento viene ricondotta al design-builder: per questo requisiti prestazionali, standard qualitativi, perimetro dell’incarico e modalità di verifica devono essere definiti con chiarezza. L’integrazione delle responsabilità funziona meglio quando è accompagnata da obiettivi altrettanto chiari.

Esistono inoltre diverse configurazioni del Design & Build. Nel Progressive Design-Build, ad esempio, il design-builder viene coinvolto precocemente e progetto, scope, programma e modello economico vengono sviluppati progressivamente con il committente; altre configurazioni prevedono invece una definizione più avanzata delle condizioni al momento dell’affidamento.

La domanda corretta, quindi, non è semplicemente “Design & Build o Design-Bid-Build?”, ma quale modello consenta di distribuire meglio responsabilità, decisioni e rischi rispetto alle caratteristiche dello specifico investimento.

Design & Build nei progetti industriali: l’approccio integrato di GSE

Nei progetti industriali, l’approccio integrato di GSE mette in relazione progettazione, competenze tecniche e costruzione, favorendo il coordinamento delle diverse componenti dell’intervento lungo il suo sviluppo.

Per GSE, progettare un edificio industriale significa partire dalle esigenze operative del cliente e coordinare la soluzione edilizia con le caratteristiche del processo che dovrà ospitare. Competenze di progettazione integrata, project management, BIM, approvvigionamento, coordinamento delle lavorazioni, qualità e sicurezza consentono di mettere in relazione le diverse componenti tecniche e realizzative dell’intervento.

È importante distinguere questo perimetro dalle attività che precedono la costruzione. All’interno del Gruppo, Confluence può occuparsi delle fasi di pre-sviluppo, dall’individuazione dell’area e dalle due diligence fino al progetto tecnico, al business plan, alla negoziazione per l’acquisto del terreno e alla gestione dell’iter per il Permesso di Costruire. Una volta ottenuto il permesso, GSE segue progettazione esecutiva, costruzione chiavi in mano e collaudo.

È proprio nei progetti industriali complessi che la continuità tra decisioni progettuali e realizzative assume maggiore importanza. Una scelta relativa al layout può condizionare strutture e impianti; una tecnologia produttiva può modificare le utilities necessarie; una soluzione costruttiva può incidere su procurement e cronoprogramma. Un approccio integrato consente di affrontare queste interdipendenze all’interno di una visione coordinata dell’intervento.

Il valore del Design & Build nei progetti industriali non deriva quindi semplicemente dall’avere un unico interlocutore. Dipende dalla capacità del partner di trasformare la responsabilità integrata in un coordinamento effettivo tra progettazione, competenze tecniche, approvvigionamenti e costruzione, mantenendo requisiti e obiettivi del committente al centro delle decisioni.

Per un’azienda che sta pianificando un nuovo stabilimento, un ampliamento o la trasformazione di un sito produttivo, la scelta del modello di delivery dovrebbe quindi partire dalla complessità dell’intervento, dal livello di definizione dei requisiti e dalle priorità in termini di tempi, costi e responsabilità. GSE Italia può affiancare il committente nella progettazione e realizzazione di edifici industriali su misura, fino alla consegna chiavi in mano. Contatta GSE Italia per approfondire le esigenze del tuo progetto e valutare la soluzione più adatta ai suoi obiettivi tecnici e realizzativi.